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樓主 |
發(fā)表于 2008-3-20 12:07:12
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上海 只被萬(wàn)科特賣(mài)“閃了下腰”
看相
與北京的情況相似，上海樓市也只是被“拐點(diǎn)”論閃了下腰。雖然市場(chǎng)內(nèi)的一系列現(xiàn)象以及數(shù)據(jù)表明上海的房?jī)r(jià)有下行趨勢(shì)，但購(gòu)房者甚至業(yè)內(nèi)人士并沒(méi)有感覺(jué)到。
看相 大都擺出不降價(jià)姿態(tài)
作為當(dāng)年樓市重要的“風(fēng)向標(biāo)”之一，本周一剛結(jié)束的“上海之春”房產(chǎn)展示交易會(huì)恐怕讓開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都感到失望。
對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房展會(huì)顯示出樓市的“虛假繁榮”之相，人流量比去年那屆下降了5%，成交及意向金更下降了30%；對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，多數(shù)人只是來(lái)“打樣”的。
攜樓盤(pán)前來(lái)參展的開(kāi)發(fā)商也是態(tài)度各異。如以大華為代表的開(kāi)發(fā)商旗下樓盤(pán)價(jià)格堅(jiān)持去年水平，無(wú)論是位于浦東、均價(jià)18000元/平方米的“錦繡華城”，還是位于浦西、均價(jià)17000元/平方米的“御品水岸”，都擺出一副不降價(jià)的姿態(tài)；上月曾95折特賣(mài)的萬(wàn)科新里程也“重回”17000至18000元/平方米的均價(jià)高位，銷(xiāo)售人員甚至稱(chēng)本周六將開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科金色雅筑還會(huì)比同地段的萬(wàn)科新里程賣(mài)得貴。
一小部分開(kāi)發(fā)商則開(kāi)始采用送裝修、贈(zèng)家具、免2%契稅等方式進(jìn)行暗降；還有一些樓盤(pán)定在4、5月份開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售人員對(duì)外表示房?jī)r(jià)尚未確定，但先期登記屆時(shí)可享受98折優(yōu)惠。
“前一階段萬(wàn)科打折銷(xiāo)售，客觀(guān)上反映了開(kāi)發(fā)商配合政府宏觀(guān)調(diào)控，是超前主動(dòng)規(guī)避市場(chǎng)可能潛伏的風(fēng)險(xiǎn)，并快速回收資金避免被動(dòng)的考慮。當(dāng)然，這會(huì)對(duì)其他開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生不小的心理影響和示范效應(yīng)，但目前來(lái)看，上海樓市還未迎來(lái)促銷(xiāo)高潮。”分析人士指出。
為了自身利益這一共同的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)發(fā)生著變化，但他們卻難以改變購(gòu)房者的預(yù)期。
“我覺(jué)得供需關(guān)系是決定房?jī)r(jià)的一方面，但現(xiàn)在還有一方面就是大家的預(yù)期。今年許多大城市的樓市進(jìn)入了觀(guān)望，但像去年那樣在觀(guān)望后一下子爆發(fā)的情況不會(huì)重新出現(xiàn)。”中國(guó)指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟表示。
數(shù)據(jù)也能說(shuō)明一些問(wèn)題。如在剛剛過(guò)去的3月上半月，佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，上海一手商品住宅（剔除動(dòng)遷配套房）的成交量為36.92萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比增長(zhǎng)了33%，但是相比去年同期仍下降了39.7%；此外，去年同期的成交量環(huán)比增長(zhǎng)率高達(dá)121%，是3月上半月漲幅的近4倍。
而在連續(xù)上漲一年之后，上海新建商品住房?jī)r(jià)格在今年2月首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示，2月上海房屋銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)停滯，房?jī)r(jià)與1月持平。其中，新房?jī)r(jià)格還出現(xiàn)了0.1%的環(huán)比下跌。
“房?jī)r(jià)‘拐點(diǎn)’論的紛爭(zhēng)多少反映了群眾對(duì)緩解住房難的企盼，而當(dāng)前的上海住房市場(chǎng)就處在新一輪調(diào)整期的前夜。”中房上海指數(shù)辦公室的分析師指出，雖然上海住房?jī)r(jià)格總體沒(méi)有出現(xiàn)調(diào)頭，但成交量收縮，價(jià)格漲幅平緩，許多開(kāi)發(fā)商延緩新盤(pán)上市并扛住房?jī)r(jià)，購(gòu)房者則持幣觀(guān)望耐心等待，市場(chǎng)博弈正在進(jìn)一步演進(jìn)。
探源 期待購(gòu)買(mǎi)力恢復(fù)性上漲
面對(duì)上海樓市的“搖曳”姿態(tài)，開(kāi)發(fā)商選擇了“慎行”，業(yè)內(nèi)人士則選擇了“謹(jǐn)言”。
“其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，一些前期漲價(jià)太多和地段較偏的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上往往比較容易松口，而市區(qū)的品質(zhì)較高的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商肯定不太會(huì)選擇降價(jià)。”佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄如此看待開(kāi)發(fā)商之間的態(tài)度分化問(wèn)題。
至于房?jī)r(jià)走勢(shì)，資深評(píng)論人士蔡為民則認(rèn)為，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好因素正在不斷減少，政策調(diào)控加緊、房貸大幅度萎縮、產(chǎn)品價(jià)格上漲而購(gòu)買(mǎi)能力下降等等，讓大家再去期待房?jī)r(jià)有一個(gè)大幅度的飆升是不可能的。
中國(guó)指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟也認(rèn)為，政策已經(jīng)開(kāi)始深層次地影響房地產(chǎn)業(yè)，隨著中小戶(hù)型樓盤(pán)及保障類(lèi)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)及供應(yīng)逐步放大，未來(lái)“技術(shù)層面”導(dǎo)致的短期供需不平衡的情況不會(huì)出現(xiàn)。“由此我堅(jiān)信房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅一定會(huì)趨緩。”
不過(guò)，薛建雄卻認(rèn)為，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人民幣升值也較快的背景下，上海以市區(qū)為主的房?jī)r(jià)不漲才是沒(méi)道理的。而之所以現(xiàn)在樓市過(guò)冷，一個(gè)原因是前期漲得太快，需要一個(gè)緩沖再接受的過(guò)程；另一個(gè)原因就是購(gòu)買(mǎi)力被過(guò)度抑制，其中購(gòu)買(mǎi)市區(qū)住房的有錢(qián)人主要是受房貸新政影響，中低收入者則是基于政府正推行各種保障類(lèi)住房而不急于購(gòu)房。“但是，在去年購(gòu)買(mǎi)力過(guò)度釋放的情況下，再抑制購(gòu)買(mǎi)力，一旦搞得不好，如銀根松動(dòng)或者出現(xiàn)其他的融資渠道，也很有可能重新出現(xiàn)一輪像前年至去年那樣‘先抑后揚(yáng)’的報(bào)復(fù)性上漲。” |
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發(fā)表于 2008-3-20 12:05:29
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