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9月，當(dāng)恒大地產(chǎn)宣布旗下18個(gè)樓盤全線“成本價(jià)”拋售、“開盤必特價(jià)”時(shí)，很多業(yè)內(nèi)人士連眼珠都不曾轉(zhuǎn)過去一下。因?yàn)閼{借經(jīng)驗(yàn)和慣例，他們斷定這是個(gè)“噱頭”。
此一時(shí)，彼一時(shí)。一個(gè)多月后，當(dāng)越來越多的樓盤加入“成本價(jià)”銷售行列，并且取得不俗的市場(chǎng)反響時(shí)，業(yè)內(nèi)外的目光逐漸變得灼熱了。表示理解的、熱烈追捧的、靜觀其變的、質(zhì)疑詬病的……各種復(fù)雜的反應(yīng)從四面八方涌來。于是，有人高聲宣唱一種新的非暴利開發(fā)模式誕生。有人卻說，這不過是開發(fā)商喬裝改扮后的一出新戲罷了。
這不由讓人想起一個(gè)故事：兩個(gè)小和尚坐禪，門口的幡布被風(fēng)吹動(dòng)，一個(gè)說是風(fēng)在動(dòng)，另一個(gè)說是幡在動(dòng)，爭(zhēng)論不休。禪宗六祖惠能淡然一笑：不是風(fēng)動(dòng)，不是幡動(dòng)，是爾心動(dòng)。幽默風(fēng)趣地指出二僧被表象迷惑，散失禪定。
成本價(jià)的真也好，假也罷，歸根到底，還是充斥在樓市中的種種非理性因素在“動(dòng)”。風(fēng)幡自在招展，購房者又該為誰而動(dòng)？
相比7、8月間空虛的降價(jià)聲，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)的確有所下降了。
9月，陽邏萊茵城開盤即以2100元/平方米起價(jià)銷售。售樓員說，這就是成本價(jià)了。與同區(qū)域其他樓盤相比，該樓盤每平方米低了將近400-500元/平方米。
到了10月，漢陽南國(guó)明珠二期墨水灣打出一條轟動(dòng)一時(shí)的廣告：7.5折了，阿彌陀佛！起價(jià)3280元/平方米，折后均價(jià)3980元/平方米，之后更是大嘆“嗚呼哀哉”， 房?jī)r(jià)見底了。
秋交會(huì)當(dāng)天，盤龍城哥特帝景更是大張旗鼓地宣傳“成本價(jià)”，起價(jià)2068元/平方米，均價(jià)2329元/平方米。以其93平方米的戶型來計(jì)算，總價(jià)20萬左右，極具殺傷力。該樓盤負(fù)責(zé)人說，拿地成本550元/平方米，土建費(fèi)用1000元/平方米，城市綜合配套費(fèi)188元/平方米，再加上公司運(yùn)作的其他費(fèi)用，2329元/平方米就是成本價(jià)。
其實(shí)早在6月，盤龍城領(lǐng)袖城策劃總監(jiān)邱先漢就曾自報(bào)家門：“成本約為3620元/平方米，目前均價(jià)賣3800元/平方米，毛利僅有180元左右。”
“成本價(jià)”是否又是開發(fā)商暗渡陳倉的營(yíng)銷手段？得到的回答均是“幾乎是成本價(jià)了”、“甚至是虧本的”、“不可能再降了”。
那商品房成本到底如何計(jì)算？
資深地產(chǎn)人士朱戈說，一是土地成本，即開發(fā)商通過招拍掛以及收購等方式獲得土地的費(fèi)用，除以容積率，大概能得出單位土地的價(jià)格；二是建安成本，包括前期勘查、設(shè)計(jì)和工程建設(shè)，同時(shí)不同形態(tài)、不同結(jié)構(gòu)的建筑含鋼量不同，也會(huì)有不同的造價(jià)；三是各種稅費(fèi)。
把這三個(gè)“大頭”算出來，樓盤成本基本就“現(xiàn)形”了。剩下的就是開發(fā)商的財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、管理等成本和利潤(rùn)，這就是整個(gè)銷售價(jià)格的構(gòu)成。
“以我們的樓盤為例，土地成本占38.2%，建安成本占31.9%，各類稅費(fèi)占13.8%，管理成本為6.8%，而利潤(rùn)一般在8%～10%。”統(tǒng)建公司副總經(jīng)理?xiàng)钪艺f。
主動(dòng)公開房?jī)r(jià)成本，確實(shí)傳遞出了開發(fā)商回應(yīng)購房者呼聲、順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整的信號(hào)。但這信號(hào)能否穿透層巒疊嶂，為樓市秩序改弦更張？ |
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發(fā)表于 2008-11-14 09:32:50
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