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改弦更張還是暗渡陳倉?樓盤成本價背后有禪機

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新生兒

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發(fā)表于 2008-11-14 09:32:50 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
9月,當恒大地產宣布旗下18個樓盤全線“成本價”拋售、“開盤必特價”時,很多業(yè)內人士連眼珠都不曾轉過去一下。因為憑借經驗和慣例,他們斷定這是個“噱頭”。

    此一時,彼一時。一個多月后,當越來越多的樓盤加入“成本價”銷售行列,并且取得不俗的市場反響時,業(yè)內外的目光逐漸變得灼熱了。表示理解的、熱烈追捧的、靜觀其變的、質疑詬病的……各種復雜的反應從四面八方涌來。于是,有人高聲宣唱一種新的非暴利開發(fā)模式誕生。有人卻說,這不過是開發(fā)商喬裝改扮后的一出新戲罷了。

    這不由讓人想起一個故事:兩個小和尚坐禪,門口的幡布被風吹動,一個說是風在動,另一個說是幡在動,爭論不休。禪宗六祖惠能淡然一笑:不是風動,不是幡動,是爾心動。幽默風趣地指出二僧被表象迷惑,散失禪定。

    成本價的真也好,假也罷,歸根到底,還是充斥在樓市中的種種非理性因素在“動”。風幡自在招展,購房者又該為誰而動?

    相比7、8月間空虛的降價聲,現(xiàn)在的房價的確有所下降了。

    9月,陽邏萊茵城開盤即以2100元/平方米起價銷售。售樓員說,這就是成本價了。與同區(qū)域其他樓盤相比,該樓盤每平方米低了將近400-500元/平方米。

    到了10月,漢陽南國明珠二期墨水灣打出一條轟動一時的廣告:7.5折了,阿彌陀佛!起價3280元/平方米,折后均價3980元/平方米,之后更是大嘆“嗚呼哀哉”, 房價見底了。

    秋交會當天,盤龍城哥特帝景更是大張旗鼓地宣傳“成本價”,起價2068元/平方米,均價2329元/平方米。以其93平方米的戶型來計算,總價20萬左右,極具殺傷力。該樓盤負責人說,拿地成本550元/平方米,土建費用1000元/平方米,城市綜合配套費188元/平方米,再加上公司運作的其他費用,2329元/平方米就是成本價。

    其實早在6月,盤龍城領袖城策劃總監(jiān)邱先漢就曾自報家門:“成本約為3620元/平方米,目前均價賣3800元/平方米,毛利僅有180元左右�!�

    “成本價”是否又是開發(fā)商暗渡陳倉的營銷手段?得到的回答均是“幾乎是成本價了”、“甚至是虧本的”、“不可能再降了”。

那商品房成本到底如何計算?
    資深地產人士朱戈說,一是土地成本,即開發(fā)商通過招拍掛以及收購等方式獲得土地的費用,除以容積率,大概能得出單位土地的價格;二是建安成本,包括前期勘查、設計和工程建設,同時不同形態(tài)、不同結構的建筑含鋼量不同,也會有不同的造價;三是各種稅費。

    把這三個“大頭”算出來,樓盤成本基本就“現(xiàn)形”了。剩下的就是開發(fā)商的財務、營銷、管理等成本和利潤,這就是整個銷售價格的構成。

    “以我們的樓盤為例,土地成本占38.2%,建安成本占31.9%,各類稅費占13.8%,管理成本為6.8%,而利潤一般在8%~10%�!苯y(tǒng)建公司副總經理楊忠說。

    主動公開房價成本,確實傳遞出了開發(fā)商回應購房者呼聲、順應市場調整的信號。但這信號能否穿透層巒疊嶂,為樓市秩序改弦更張?
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